La nue-propriété
L’immobilier et ses problématiques
Que constatez-vous ?
- Nous vivons actuellement une révolution démographique inédite avec un allongement de l’espérance de vie qui porte la promesse d’un vieillissement heureux et si possible en bonne santé.
- Autrefois, les enfants pouvaient prendre soin de leurs parents en les accueillant chez eux ; aujourd’hui, même si les enfants le voulaient, ils ne peuvent plus. Il a fallu en conséquence repenser notre modèle de société, s’adapter pour protéger les ainés tant l’espérance de vie a considérablement augmenté créant et multipliant des dépendances.
- Les revenus des seniors diminuent de manière régulière ; ceci est dû à la baisse relative des pensions de retraite et à l’augmentation des charges, ce qui entraîne des besoins supplémentaires en trésorerie.
L’interrogation de certains seniors sur leur avenir
Prenons le cas d’un senior face à une ou plusieurs problématiques suivantes :
- Soit, il n’est pas désireux de quitter son logement alors qu’il doit faire face à des problèmes de trésorerie ;
- Soit, il cherche une autre solution qui lui permettrait de mieux vivre tout en restant chez lui jusqu’à la fin de sa vie, continuer d’être près de ses amis et de ses centres d’intérêt
- Soit, il aimerait avoir la possibilité de faire des travaux de confort ou encore d’aider ses enfants et petits-enfants.
Jusqu’à maintenant, si ce senior, s’interrogeant sur ses désirs et son avenir, consulte un professionnel de l’immobilier, celui-ci lui suggèrera seulement de vendre ce bien qu’il devra quitter.
Comment définir la vente traditionnelle d’un bien ?
La vente immobilière traditionnelle est conclue pour certifier l’accord d’un vendeur et d’un acquéreur sur un bien déterminé, sur le prix convenu, et sur les modalités de la transaction. La signature d’un acte authentique chez le notaire marque la passation de propriété : l’acquéreur devient pleinement propriétaire du bien acquis et le vendeur, recevant le prix, n’a plus aucun droit sur le bien.
Cette vente, qui entraîne un transfert immédiat de propriété et de jouissance, répond-elle vraiment aux besoins réels de ce client ? Assurément NON.
En fait, ce sénior, qui ne peut envisager un emprunt bancaire, désire tout simplement mieux vivre chez lui en toute tranquillité.
Une vente sèche de son logement répond-elle à ses objectifs ? Assurément NON.
Jusqu’à présent, certains professionnels de l’immobilier préconisaient au mieux comme solution une vente en viager occupé. Aucune autre proposition ne lui est faite.
Notre réponse à cette problématique
Certains conseils en immobilier ont constaté que les familles souffrent de l’inertie d’un patrimoine immobilier qui les ruine mais qui représente aussi leur plus grande richesse en leur donnant l’opportunité de vivre mieux et de vieillir sereinement.
Que veut dire « avoir un patrimoine » ?
Le patrimoine désigne l’ensemble des actifs financiers, immobiliers et mobiliers que vous détenez. Il peut notamment s’agir de votre logement, d’un fonds de commerce, d’une voiture, d’œuvres d’art, etc…ou même d’un droit de propriété démembré (nue-propriété ou usufruit d’un bien). Chacun a nécessairement un patrimoine car, à supposer qu’il ne possède rien, il a vocation à recevoir quelque chose.
L’IMMOBILIER peut-il rester IMMOBILE ? NON, pour les spécialistes en gestion de patrimoine. C’est pourquoi il a été mis en place ce qu’on appelle la MONÉTARISATION du patrimoine immobilier.
Qu’appelle-t-on « Monétarisation du patrimoine immobilier » ?
Il s’agit de la transformation en liquidités d’une partie de la valeur de son patrimoine tout en restant chez soi, solution qui répond aux besoins du consommateur senior et qui offre un meilleur traitement aux nombreuses préoccupations liées essentiellement à l’allongement de la durée de vie.
Pourquoi ne pas rechercher une mobilité du patrimoine pour satisfaire les attentes du consommateur ?
Pour répondre positivement aux besoins des seniors, nous vous proposons deux types de contrat proches du viager mais répondant davantage aux vœux des clients, notamment ceux soucieux de faire un choix répondant à une bonne gestion patrimoniale :
- la vente en pleine propriété d’un bien grevé d’un droit d’usage et d’habitation (le DUH) au profit du vendeur, sa vie durant.
- La vente de la nue-propriété du bien, le vendeur conservant alors l’usufruit, soit viager, soit pour une période déterminée.
Notre objectif est de vous présenter ces options stratégiques avantageuses qui sont une heureuse alternative au viager.
Par ailleurs, nous vous exposerons d’autres solutions sur mesure pour répondre à vos besoins spécifiques en matière de gestion immobilière, de planification financière et successorale.
Comprendre les notions de VIAGER et de NUE-PROPRIÉTÉ
Rappel juridique sur le Droit de Propriété et le démembrement
Qu’est-ce-que le droit de propriété ?
Le droit de propriété comprend l’usus (le droit d’utiliser le bien (c’est-à-dire l’habiter), le fructus (en percevoir les revenus) et l’abusus (le droit d’en disposer).
Que signifie « avoir l’usufruit d’un bien » ? « en détenir la nue-propriété » ?
Avoir L’USUFRUIT d’un bien c’est avoir le droit d’en jouir directement (usus) ou par l’effet d’une location (fructus) ; en détenir la NUE-PROPRIETE c’est avoir l’abusus, c’est-à-dire la propriété du bien mais privé de la jouissance.
L’usufruit est un droit réel permettant à son titulaire, appelé « usufruitier », de jouir d’un bien dont une autre personne est nu-propriétaire ; l’usufruitier ayant la charge de maintenir le bien en bon état d’entretien.
On parle d’usufruit viager lorsque sa durée a lieu jusqu’au décès de son titulaire et d’usufruit temporaire lorsque sa durée est fixée pour une période déterminée (exemple 5 ou 10 ans).
Que veut dire « Droit d’usage et d’habitation » (en abrégé DUH) ?
Si une personne ne bénéficie que du DROIT D’USAGE ET D’HABITATION, elle a seulement le droit d’utiliser le bien dans les limites de ses besoins personnels (l’habiter) mais ne peut le louer. Il existe une différence essentielle entre l’usufruit, qui est un droit réel, et le droit d’usage et d’habitation, qui est un droit personnel.
Que signifie démembrement de propriété ?
En droit, la pleine propriété peut faire l’objet, d’un démembrement, c’est-à-dire que les droits (usufruit, nue-propriété, DUH) portant sur un même bien peuvent être divisés entre plusieurs bénéficiaires .
La perception de ces concepts juridiques
Dans le paysage immobilier contemporain, deux concepts de contrat émergent : le viager et la Nue-Propriété. Ces termes bien que souvent entourés de mystère, présentent des stratégies immobilières uniques et avantageuses.
Le viager occupé, formule immobilière ancestrale, implique la vente d’un bien en pleine propriété tout en permettant au vendeur de continuer à l’occuper jusqu’à son décès (réserve du droit d’usage et d’habitation qui est un droit personnel).
La vente en nue-propriété consiste à démembrer un bien immobilier, c’est-à-dire que le contrat porte uniquement sur la vente de la nue-propriété (abusus), le vendeur conservant l’usufruit (usus + fructus) qui est un droit réel.
Le viager, souvent vu à travers une lentille traditionnelle un peu morbide, évoque la notion de rente viagère, c’est-à-dire un paiement périodique fait un vendeur pour le reste de sa vie
Par contre, la vente en nue-propriété, bien que moins connue, fait figure de viager moderne. Cet outil de gestion patrimoniale offre des avantages distincts, notamment en termes de sécurité, de flexibilité financière et de planification successorale.
Notre objectif est de répondre au mieux à vos besoins spécifiques
Dans l’univers complexe des transactions immobilières, choisir la bonne stratégie de vente est essentielle.
Chaque type de vente présente des avantages et des inconvénients uniques, influencés par des considérations financières, fiscales et de gestion immobilière. La compréhension approfondie de ces aspects est cruciale pour garantir une transaction sécurisée avantageuse pour toutes les parties impliquées.
Notre objectif est de vous éclairer sur les subtilités, les avantages et les considérations pratiques du viager et de la nue-propriété. En naviguant à travers les méandres juridiques et financiers de ces formes de transactions immobilières, nous aspirons à vous fournir des conseils stratégiques tant pour les vendeurs que les acheteurs potentiels.
Définition des différents contrats : Viager / DUH / Nue-propriété
Viager Occupé
Il s’agit de la formule traditionnelle qui demeure un pilier du marché immobilier et qui repose sur le versement d’une RENTE VIAGÈRE.
Qu’est-ce que le « viager occupé » ?
Le vendeur (appelé crédirentier) cède son bien à un acheteur (appelé débirentier) moyennant le versement le jour de la signature de l’acte d’une somme (appelée bouquet), le plus souvent de 10 à 40 % de la valeur vénale. Par ailleurs, l’acquéreur prend l’engagement de payer en complément une petite somme chaque mois (appelée rente) pendant toute la vie du vendeur.
Le viager occupé est la vente d’un bien immobilier dont le crédirentier se réserve un DUH sur le bien ; il continue de vivre chez lui tout en percevant une rente à vie destinée à augmenter son pouvoir d’achat.
Pour garantir le paiement de la rente viagère, le vendeur bénéficie d’un privilège de vendeur assorti d’une clause résolutoire prévoyant la résiliation automatique de la vente dans le cas où l’acquéreur-débirentier viendrait à ne pas respecter ses obligations contractuelles ; toutefois, la résiliation ne peut être constatée que devant les tribunaux, ce qui obligera le vendeur-crédirentier à diligenter une procédure.
C’est le paiement d’un capital défini lors de la signature d’une vente en viager (10 à 40 % de la valeur en pleine-propriété), l’acquéreur s’engageant à faire par la suite des versements périodiques sous forme de rentes viagères et ce jusqu’au décès du vendeur.
Lors d’une vente en nue-propriété, l’acquéreur verse un bouquet important mais pas de rente viagère par la suite.
Que signifie « crédirentier » et « débirentier » ?
Le vendeur en viager perçoit un capital modeste immédiatement et un petit revenu mensuel sa vie durant, ce qui lui procure une amélioration de son train de vie tout en lui permettant de continuer à habiter le bien qu’il occupe jusqu’à son décès. Ce droit d’usage et d’habitation est un droit personnel.
Pour l’acquéreur qui n’emprunte pas, c’est une véritable opportunité d’investissement puisque le paiement est principalement étalé dans le temps et que le vendeur s’est substitué à la banque.
Certains professionnels préconisent comme investissement le viager libre.
Que signifie « viager libre » ?
Le vendeur (appelé crédirentier) cède son bien libre de toute occupation à un acheteur (appelé débirentier) moyennant le versement le jour de la signature de l’acte d’une somme (appelée bouquet), le plus souvent entre 10 et 40 % de la valeur vénale. Par ailleurs, l’acquéreur prend l’engagement de payer en complément une petite somme chaque mois (appelée rente) pendant toute la vie du vendeur.
Mais le vendeur, ne reste pas habiter dans le bien vendu, ce qui explique que l’acquéreur a la jouissance immédiate soit en l’occupant soit en percevant les loyers.
Si le bien vendu est loué, on parle d’un viager libre occupé, c’est à dire que l’acquéreur touchera les loyers à compter de la vente.
Vente avec réserve de droit d’usage et d’habitation (DUH)
La vente avec réserve de droit d’usage et d’habitation offre une structure similaire au viager occupé, mais avec des différences significatives.
Que signifie « vente avec réserve de DUH » ?
Le vendeur conserve un droit personnel d’habitation et cède son bien moyennant un prix payé comptant ; c’est pourquoi on parle de « viager sans rente »
Le D.U.H. est considéré comme un usufruit restreint, ce qui veut dire que le vendeur conserve la jouissance du bien durant sa vie mais à titre personnel sans possibilité de louer ; la vente constitue alors une alternative patrimoniale au viager occupé.
Ce contrat est souvent privilégié pour sa simplicité et sa capacité à fournir au vendeur un capital immédiat important tout en lui garantissant la jouissance de son bien.
Vente en nue-propriété
Que signifie « vente en nue-propriété » ?
La vente en nue-propriété se présente comme une véritable alternative au viager et consiste à démembrer un bien immobilier. Ce démembrement peut avoir lieu en usufruit et nue-propriété, c’est-à-dire que le contrat porte uniquement sur la vente de la nue-propriété (abusus), le vendeur conservant l’usufruit (usus + fructus) qui est un droit réel.
Lors de la vente de la nue-propriété classique, le vendeur conserve l’usufruit durant sa vie ; on parle d’un usufruit viager (servi jusqu’à la mort du vendeur). L’usufruitier conserve l’usage et la possibilité de louer le bien, tandis que le nu-propriétaire peut disposer du bien : le céder, le donner, le léguer.
Toutefois, l’usufruit peut aussi avoir lieu pour une période déterminée (5, 10 ou 15 ans) ; il s’agit alors d’un usufruit temporaire.
La nue-propriété se distingue par son approche fractionnée de la propriété immobilière. Dans cette configuration, on constate en effet que le vendeur cède uniquement la propriété matérielle (la nue-propriété) tout en retenant l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien et/ou d’en percevoir les revenus.
Comme pour la vente avec réserve de DUH, le prix de vente est payé comptant, ce qui permet au vendeur de recevoir immédiatement un capital important.
Ce mécanisme est particulièrement attrayant pour les investisseurs à long terme, offrant des avantages fiscaux substantiels et une valorisation potentielle du bien à la fin de la période d’usufruit.
Ressemblances, différences et subtilités entre ces trois types de contrats de vente
Ce comparatif ce fait entre d’une part, la vente en VIAGER occupé traditionnelle et, d’autre part, les contrats que nous préconisons : la vente avec réserve de DUH et la vente en NUE-PROPRIÉTÉ (réserve usufruit).
Ressemblances
- L’acquéreur bénéficie d’une décote sur le prix en raison de l’occupation du bien réservé par le vendeur ; pour l’acheteur, c’est une véritable opportunité d’investissement.
- Le prix de vente représente toujours la différence entre la valeur vénale libre du bien et la valeur d’occupation (calculée selon âge et sexe du ou des vendeurs, taux de rendement locatif…)
Que signifie « valeur vénale d’un bien » ?
C’est la valeur du bien en pleine propriété qu’il est possible d’obtenir au regard des conditions actuelles sur le marché. Elle se détermine en fonction de la valeur des biens similaires mis en vente.
- La date d’entrée en jouissance (libération des lieux au décès) est la seule incertitude. Après le décès du vendeur, l’acquéreur devient automatiquement pleinement propriétaire du bien ; si l’usufruit est temporaire, c’est la date d’échéance prévue.
Qu’en est-il de la gestion locative avant la libération des lieux ?
Pour les parties, c’est une tranquillité d’esprit, le vendeur n’ayant pas à se préoccuper de la gestion locative de son bien et l’acheteur ayant la chance d’avoir un occupant soucieux de bien entretenir son bien.
- La fiscalité « IFI » est identique.
Qu’en est-il de la déclaration du bien à l’IFI ?
En cas de démembrement de propriété, pas de différence entre ces trois types de contrats. Le principe fiscal veut que ce soit le bien soit déclaré à l’IFI en pleine-propriété par le seul titulaire de l’usufruit (article 968 du CGI), mais si le démembrement intervient dans le cadre d’une vente, que ce soit en viager, avec réserve de DUH ou encore en nue-propriété, le vendeur sera imposable sur la valeur fiscale de son usufruit et l’acquéreur (considéré comme nu-propriétaire) le sera sur la valeur fiscale de la nue-propriété (article 669 du CGI).
Différences
- Dans la vente avec réserve de DUH et la vente en nue-propriété, le prix est payé comptant en totalité. Dès le départ, le vendeur sait ce qu’il touche et l’acquéreur sait ce qu’il va payer. Pas de rente viagère. Pour le viager, intrinsèquement lié à l’espérance de vendeur, on sait que la plus grande partie du prix est payée sur une période étalée dans le temps par le versement de rentes viagères, et comme il existe un ALÉA sur la durée de vie du vendeur, il est impossible de déterminer le prix qui reviendra au vendeur.
Dans la vente en viager, il existe un aléa, c’est-à-dire un risque favorable ou défavorable dans la mesure où le contrat est lié à la durée de vie du vendeur et, en conséquence, l’acquéreur, qui doit assurer le paiement d’une rente, ne sait pas à l’avance ce qu’il va réellement payer. Rappelons l’adage sur l’aléa du viager : « chance de gain et risque de perte ». L’aléa sur l’espérance de vie du vendeur est une condition fondamentale du viager.
Observation : en cas d’usufruit temporaire (par exemple 10 ou 15 ans), celui-ci prend fin à la date d’échéance prévue et, dans ce cas, il n’y a pas d’aléa.
- Pour la vente avec réserve de DUH et la vente en nue-propriété, le prix étant payé comptant en totalité, pas de risque de non-paiement de rentes viagères. Pour le viager, il est prévu des garanties mais en cas de non-respect du paiement des rentes, il faut diligenter une procédure.
- Dans la vente en viager et la vente avec réserve de DUH , ledit droit d’usage et d’habitation est un droit personnel d’habiter. Dans une vente en nue-propriété le vendeur bénéficie de l’usufruit qui est un droit réel, lui donnant la possibilité de louer. De son côté, l’acquéreur (nu-propriétaire) peut disposer du bien privé d’usufruit comme bon lui semble : le céder, le donner ou le léguer.
Les trois ventes présentent des similitudes comme répondant à la recherche du « mieux vivre » pour les seniors
- Certes, l’objectif d’augmenter le pouvoir d’achat est atteint. Toutefois, les propriétaires disposant de revenus confortables peuvent également trouver dans la vente avec réserve de DUH et la vente en nue-propriété une solution plus adaptée à leurs besoins. En vendant la nue-propriété de leur bien, ils peuvent recevoir un capital important conservant l’usage et la jouissance du bien jusqu’à la fin de leur vie. Cela leur permet de profiter de leur patrimoine de manière optimale tout en disposant de liquidités supplémentaires pour leurs projets ou leurs dépenses quotidiennes.
- La répartition à l’issue d’une vente diffère selon le choix retenu, mais de manière équilibrée.
Quelle est la répartition des impôts et charges en cas de vente en Nue-propriété ?
Le vendeur conserve la responsabilité de l’entretien courant du bien. Il paiera la taxe foncière et supportera les charges courantes et réparations d’entretien (article 605 du Code Civil) car il a la charge de conserver la substance du bien ; l’acquéreur ne supportera que le coût des gros travaux (article 606 du Code Civil). Cette répartition des responsabilités peut être avantageuse pour l’acquéreur qui souhaite éviter les soucis de gestion immobilière.
Le vendeur supporte les charges courantes locatives, la taxe des ordures ménagères et les petits travaux d’entretien (article 605 du Code Civil) et l’acquéreur assure le paiement de la taxe foncière et prend le reste à sa charge, ce qui offre au vendeur une tranquillité d’esprit comme le protégeant des coûts imprévus liés à la propriété.
La VENTE en NUE-PROPRIÉTÉ : La solution patrimoniale alternative et préférable au viager
La vente en nue-propriété et la vente avec réserve de DUH sont plus sécuritaires que le viager ?
La sécurité financière est un critère primordial dans le choix d’une formule de vente immobilière.
Le viager occupé peut s’avérer être une source de revenus réguliers et potentiellement plus élevés sur le long terme en cas de longévité du vendeur. Cette formule est adaptée au vendeur désirant une rente stable pour compléter sa retraite.
La vente en nue-propriété, tout comme la vente avec réserve de DUH, se distingue par sa capacité à fournir une somme importante au vendeur dès la signature, éliminant ainsi l’incertitude du paiement de rentes viagères. Cette option est souvent privilégiée par ceux qui cherchent à sécuriser leur avenir financier sans renoncer à l’usage de leur bien.
Contrairement au viager, où le paiement du prix de vente est échelonné dans le temps jusqu’à la date indéterminée du décès du vendeur, les ventes avec réserve de DUH et en Nue-Propriété permettent de recevoir l’intégralité du montant du prix dès la signature de l’acte. C’est pourquoi on parle de « viager sans rente » pour ces deux contrats. Cela offre une tranquillité d’esprit pour le vendeur qui n’aura pas à diligenter de procédure en cas de non-paiement ;
Si le vendeur d’une vente en viager est contraint de diligenter une procédure pour récupérer son bien, la mise en œuvre de cette procédure peut être suspendue en cas de faillite personnelle, redressement ou liquidation judiciaire de l’acquéreur.
Pourquoi est-ce dangereux de contracter avec une société commerciale ?
Pour garantir le paiement des rentes viagères, le contrat de vente prévoit l’inscription d’un privilège de vendeur assorti d’une clause résolutoire. Il est bien prévu qu’à défaut de paiement d’une rente et après commandement de payer infructueux, le vendeur a la possibilité de solliciter du Tribunal la résolution de la vente. Dans le principe, la sanction est lourde puisque le vendeur récupère la pleine propriété du bien et garde les sommes précédemment versées.
Rien n’empêche de vendre à une société mais si cette société acquéreur est mise en liquidation judiciaire et cesse de payer les rentes mensuelles, qu’advient-il de la garantie prévue ?
Sur le plan juridique, le bien fait partie de l’actif de la société, la vente ayant eu lieu avant l’ouverture de la procédure collective ; le vendeur-crédirentier ne détient que le Droit d’Usage et d’Habitation.
En conséquence, le vendeur-crédirentier conserve à vie son DUH mais peut-il demander la résolution de la vente ? NON
Le Code de Commerce stipule que la liquidation judiciaire les principes attachés à la procédure collective interdisent toute action en paiement des rentes et arrêtent toute action en résolution de contrat. La jurisprudence de la Cour de Cassation a entériné l’impossibilité de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire après l’ouverture de la procédure collective.
Le vendeur-crédirentier doit déclarer au passif sa créance portant sur les rentes impayées avant l’ouverture de la Procédure collective mais rien n’oblige le liquidateur à payer les échéances futures et il n’est pas possible par ailleurs de les chiffrer puisqu’elles sont liées à la durée de vie du vendeur. En fait, le vendeur ne peut pas obtenir le paiement avant son propre décès, date à laquelle le bien pourra être vendu en pleine propriété.
Les conséquences peuvent être dramatiques pour le vendeur puisque ce défaut de paiement le prive de ce revenu complémentaire qui lui apportait un confort financier pour sa retraite.
Si la société acquéreur est étrangère, la situation est aussi dramatique.
Est-il dangereux de contracter avec une société civile ?
Le risque n’est pas le même puisqu’il s’agit d’une société de personnes et non d’une société commerciale.
Par sécurité, le professionnel compétent veillera à ce que l’acquisition soit faite par une société française et exigera la caution personnelle du gérant (personne physique).
La fiscalité de la vente en nue-propriété et de la vente avec réserve de DUH est différente de celle du viager
L’impact fiscal est un autre aspect crucial.
- Lors de la vente en nue-propriété et de la vente avec réserve de DUH, le vendeur perçoit sans fiscalité le capital de la vente alors que le vendeur en viager va percevoir des rentes mensuelles.
La vente avec réserve de DUH, quant à elle, présente des implications fiscales similaires à celles de la vente en nue-propriété, avec des nuances selon les spécificités du contrat.
Les rentes viagères sont-elles imposables ?
Oui, elles sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu avec une exonération partielle en fonction de l’âge (imposition à hauteur de 30% après 69 ans).
- Pour les droits de succession, la vente en nue-propriété offre une optimisation notable, c’est-à dire des avantages fiscaux significatifs. Que retenir sur les avantages de la en Nue-Propriété sous l’angle « transmission successorale » par rapport au viager ?
Il s’agit d’une optimisation fiscale en terme d’impôts de succession. En effet, en consentant une donation entre vifs à ses enfants de tout ou partie du capital reçu, la valeur taxable sera réduite et les donataires pourront bénéficier des abattements prévus par la loi.
Quels sont les abattements en matière de donation ?
Ces abattements bénéficient aux donations consenties en une ou plusieurs fois sur une période de 15 ans.
1/ Donation au profit d’un conjoint marié ou pacsé. 81 724 €
2/Donation au profit d’un ascendant ou d’un enfant vivant (ou petits-enfants par suite de prédécès d’un enfant) 100.000 €. Si donation par Mr et Mme : 100.000 X 2
3/ Donation au profit d’un petit-enfant 31 865 €
4/ Donation au profit d’un arrière petit-enfant 5 310 €
5/ Donation au profit d’un frère ou d’une sœur 15 932 €
6/ Donation au profit d’un neveu ou d’une nièce 7 967 €
7/ Donation au profit d’un donataire handicapé (abattement qui s’ajoute aux précédents) 159 325 €
8/ Il existe un abattement spécifique de 31 865 € pour les donations de sommes d’argent consentis en pleine propriété au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière petit-enfant ou, à défaut d’une telle descendance, d’un neveu ou d’une nièce sous la double condition que le donataire soit âgé de 18 ans au moins lors de la donation et que le donateur soit âgé de moins de 80 ans.
La vente en nue-propriété est plus flexible que la vente en viager et la vente avec réserve de DUH
La vente en nue-propriété offre une plus grande flexibilité pour vendeur et acquéreur, et notamment ce dernier a la possibilité de disposer du bien comme bon lui semble : le céder, le donner à ses enfants ou le léguer.
En quoi la flexibilité de ce contrat de vente en nue-propriété est-elle bénéfique pour le vendeur et pour l’acquéreur ?
La flexibilité de ce contrat de vente en nue-propriété est-elle liée à la transmission ?
Oui, l’acquéreur nu-propriétaire conserve la liberté de choix et peut prévoir la transmission de son patrimoine de manière plus adaptée à ses besoins et à ceux de ses proches : il peut en disposer en le cédant, en le donnant ou en le léguant.
En cas de démembrement temporaire, avec une réserve d’usufruit de 5, 10 ou 15 ans, la vente est très profitable pour les seniors qui projettent de vivre ailleurs et qui veulent dégager des liquidités immédiatement.
- Conserver un simple DUH constitue une tranquillité d’esprit pour les parties : le vendeur n’a pas à se préoccuper de la gestion locative de son bien et l’acheteur a la chance d’avoir un occupant soucieux de bien entretenir son bien.
- Le vendeur, bénéficiant de la liberté de louer, peut s’assurer des revenus complémentaires en cas de libération anticipée des lieux.
- L’acquéreur d’une vente en nue-propriété a même la possibilité d’emprunter pour payer son prix, la banque pouvant inscrire un privilège de prêteur de deniers avec l’accord de l’usufruitier.
- Lors d’une vente avec réserve de DUH ou une vente en Nue-Propriété, l’acquéreur, ayant versé lors de son achat la totalité du prix de vente, n’a pas à supporter le risque d’être en difficulté en cas de non-paiement des rentes.
La vente en nue-propriété est plus protectrice de votre famille que le vente en viager et la vente avec réserve de DUH
- Pour les vendeurs qui ont des héritiers, la vente en nue-propriété permet de transmettre une partie de leur patrimoine (tout ou partie du capital reçu) à leurs héritiers tout en ayant conservé l’usufruit et la possibilité de percevoir des revenus locatifs en cas de libération des lieux. Cela évite les complications liées à la longévité de l’usufruitier dans le cadre d’un viager et assure une transmission plus fluide à leurs descendants. La vente en nue-propriété est particulièrement attractive pour les propriétaires soucieux de planification successorale.
- Vous pouvez aussi, dans le cadre de la vente, protéger votre conjoint qui aura la certitude d’avoir un toit à votre décès ; à ce sujet, des concubins ou certains époux (familles recomposées) qui veulent se protéger d’enfants issus d’un autre lit, par exemple, peuvent faire une acquisition en démembrement croisé.
Que signifie « acquisition en démembrement croisé » ?
Les époux achètent chacun la nue-propriété de la moitié du bien et l’usufruit de l’autre moitié ; ainsi, au décès de l’un d’eux, le survivant obtient l’usufruit de la totalité du logement puisqu’il récupère l’usufruit de la part qu’il possède déjà en nue-propriété et les enfants de l’époux prédécédé ne sont pas déshérités.
Le viager est perçu comme une solution « morbide »
Pour le plus grand nombre, le viager est perçu comme un pari sur la vie d’autrui, ayant pour effet de déshériter les enfants, alors que la vente en nue-propriété se présente comme un outil de bonne gestion patrimoniale.
Pourquoi le viager est-il mal perçu par les héritiers du vendeur ?
Par l’effet de la vente en viager à un étranger avec un faible bouquet, les enfants peuvent avoir l’impression d’être privés d’un patrimoine futur.
Au contraire, la vente en nue-propriété, permettant de recevoir immédiatement un capital important, est bienvenue pour assurer un bien-être familial : les parents sécurisent leur avenir et les enfants sont délivrés de la charge d’avoir à aider plus tard leurs parents. Mieux encore, les parents peuvent éventuellement gratifier les enfants grâce au capital perçu lors de la vente en nue-propriété.
Situations où la vente en Nue-Propriété est plus pertinente que le viager
- Les propriétaires disposant de revenus confortables peuvent également trouver dans la vente en nue-propriété une solution adaptée à leurs besoins.
Pourquoi un vendeur nanti trouve un avantage à vendre en nue-propriété de préférence à un viager ?
En vendant la nue-propriété de leur bien, il peut recevoir un capital important tout en conservant l’usage et la jouissance du bien jusqu’à la fin de sa vie. Cela lui permet de profiter de son patrimoine de manière optimale tout en disposant de liquidités supplémentaires pour ses projets ou ses dépenses quotidiennes.
- Pour les biens de qualité, la vente avec réserve de DUH et la vente en Nue-Propriété présentent un avantage supplémentaire en raison de leur attrait pour les acquéreurs institutionnels (souvent des sociétés de fonds d’investissement dont les actionnaires sont des filiales de banques et/ou compagnies d’assurances) qui disposent de liquidités importantes).
Les propriétés à vendre peuvent trouver plus facilement un acquéreur dans le cadre d’une vente en nue-propriété. Les investisseurs institutionnels, à la recherche de biens fiables et rentables, voient dans cette option une opportunité d’optimiser leur portefeuille en faisant l’acquisition de biens de qualité avec la perspective d’une valorisation à long terme. Pour les vendeurs, il est préférable de vendre à un institutionnel pour supprimer l’aléa de paiement de rentes.
Que retenir de la pertinence de la vente en Nue-Propriété par rapport au viager ?
La vente en nue-propriété peut être plus pertinente qu’une vente en viager dans certaines situations, notamment lorsque le vendeur a des héritiers, des revenus confortables ou un besoin de liquidités à court terme, ou encore pour les biens de qualité qui attirent les acquéreurs institutionnels. Cette alternative patrimoniale offre de nombreux avantages et possibilités adaptées à ces contextes spécifiques.
Tableau comparatif des trois contrats
Pour clarifier ces trois options, un tableau comparatif soulignant leurs principales caractéristiques est présenté ci-après pour permettre au lecteur de peser efficacement les avantages et inconvénients de chaque type de contrat. Ce tableau fournira notamment un aperçu concis des différences en termes de flux de trésorerie, de responsabilités fiscales et de droit de jouissance et d’occupation, facilitant ainsi une prise de décision éclairée dans ce domaine complexe de l’immobilier.
Les autres solutions innovantes qui se présentent comme des variantes au viager occupé et à la vente en nue-propriété
Certains spécialistes en démembrement ont mis au point des solutions innovantes qui sont des adaptations au viager ou à la vente en Nue-Propriété.Il s’agit des contrats suivants :
Certains professionnels sont amenés à proposer d’autres contrats proches du viager pour des seniors qui refusent le viager en raison de l’aléa sur la durée de vie :
Qu’est-ce-que la vente dite « cap héritage » ?
Il s’agit d’une vente en viager occupé avec ou sans bouquet et une petite rente, assortie d’une solution pour permettre aux héritiers de ne pas être déshérités par la vente de ce bien, le but, lors de la conclusion de ce contrat, étant de leur laisser au décès un petit capital déterminé et indexé.
EXEMPLE : Le vendeur est un homme âgé de 75 ans, la valeur du bien en pleine propriété s’élève à 400 000 €. Son usufruit économique est de 56 %, soit 224 000 € et le prix de vente s’élève à 176 000 €. La répartition du prix est faite et organisée de la manière suivante :
– Il touche un bouquet minime de 26 000 €
– Il isole un capital de 50 000 € qui sera indexé et que ses héritiers toucheront lors de son décès
– Il percevra de son vivant une rente viagère de 685 € par mois
Qu’est-ce que la vente dite « cap rente » ?
Il s’agit d’une vente en viager occupé ou d’une vente en nue-propriété avec perception d’un bouquet plus important assortie d’une solution permettant au vendeur d’obtenir une rente uniquement s’il libère les lieux. Le vendeur reste chez lui gratuitement le temps qu’il veut et l’acquéreur ne verse une rente au vendeur qu’au moment ou ce dernier quittera son logement. Plus la libération des lieux est tardive, moins cette rente sera élevée.
Certains professionnels sont amenés à proposer d’autres contrats proches du viager pour des seniors qui refusent le viager en raison de l’aléa sur la durée de vie :
- d’abord la vente à terme et ensuite le prêt viager hypothécaire et enfin le contrat « Monetivia »
Qu’est-ce que la vente à terme » ?
Le vendeur accepte de ne recevoir immédiatement qu’une partie du prix ; Il s’agit de la vente d’un bien dont l’acquéreur fait un paiement comptant partiel alors que le solde ou des mensualités sont payables sur une durée déterminée selon des modalités librement fixées par les parties et prévues à l’acte authentique. On peut comprendre que cette vente constitue un CREDIT VENDEUR. Dans ce type de contrat, on est à mi-chemin entre la vente traditionnelle et la vente en viager ; paiement immédiat d’un capital réduit, oui, mais ce n’est pas un bouquet, paiement échelonné oui, aléa non ; en cas de décès du vendeur avant paiement intégral du prix, le solde reviendra aux héritiers.
On parle de vente à terme occupé lorsque le vendeur vend en restant chez lui, le prix étant déterminé pour un bien privé de jouissance durant une période déterminée.
S’agit-il d’une vente à terme pour les acquisitions de constructions neuves sur plan ?
La vente à terme peut prendre la forme d’une vente en l’état futur d’achèvement (vente en VEFA), l’acheteur ne prenant possession qu’à l’expiration d’un terme, c’est-à-dire la fin des travaux.
Qu’est-ce que le « prêt viager hypothécaire » ?
Cette solution s’adresse à une personne propriétaire d’un bien qui désire un capital ou qui a un véritable besoin de trésorerie pour améliorer son train de vie, mais cette personne veut rester dans son logement et se refuse à vendre (souvent pour ne pas léser ses héritiers). Aucune banque ne veut lui consentir un emprunt car ses revenus ne permettent pas d’assurer un remboursement. Ce propriétaire a besoin d’un capital pour apporter une aide financière aux enfants, pour financer les droits de successions ou des travaux !
Dans ce cas, la banque verse le montant du prêt viager ( 50% au maximum de la valeur du bien après étude du dossier ) au propriétaire qui ne supportera aucun remboursement de son vivant ; le prêt sera soldé au décès de l’emprunteur, et, dans ce cas, si le bien est vendu après le décès, le solde positif après remboursement reviendra aux héritiers. Toutefois, le propriétaire a la possibilité de rembourser par anticipation à tout moment de son vivant. Le banquier assurant le risque d’une période indéfinie pour le remboursement, il n’y a quasiment plus de banques, et même à un taux d’intérêt élevé, qui acceptent de consentir un prêt viager hypothécaire.
Qu’est-ce que le contrat de « vente à prix ajusté » ?
Il s’agit d’une variante de la vente en nue-propriété. C’est une véritable alternative au viager, qui ressemble apparemment à un viager, mais privé d’aléa sur la durée de vie. Pas de gagnant ni perdant.
Sur le schéma qui suit, on distingue trois périodes :
– Une période d’usufruit temporaire correspondant le plus souvent à l’espérance de vie du ou des vendeurs
– Une période de DUH pour le cas où le vendeur, toujours vivant, continue à habiter le bien
– Une dernière période éventuelle pour le cas où le vendeur, toujours vivant, décide de quitter les lieux pour vivre ailleurs.
Cette solution présente des avantages pour le vendeur : il continue à habiter chez lui, il touche un capital immédiat et ses héritiers ne sont pas lésés puisqu’ils bénéficient d’un complément de prix en cas du décès de leur auteur.
Lors de l’extinction de la première période d’usufruit temporaire, s’ouvre un DUH au profit du vendeur et, dans ce cas, l’acquéreur bénéficie d’une rente versée par une compagnie d’assurance tant que le vendeur occupe les lieux.
Si le vendeur décide de quitter les lieux, c’est lui qui perçoit la rente jusqu’à son décès et l’acquéreur prend possession du logement acquis.
Ce type de contrat est ingénieux et séduisant, mais un peu complexe, car il faut affronter deux obstacles : l’acquéreur a du mal à accepter le principe d’un complément de prix et le versement d’un capital à une compagnie d’assurance est considéré comme pénalisant.
La marche à suivre pour la vente
Pour procéder à une vente en nue-propriété ou avec réserve de DUH, il est nécessaire de suivre un processus impliquant la collaboration d’un spécialiste en démembrement de propriété. Voici les étapes clés à suivre :
Il est important de noter que chaque est unique, et les étapes du processus peuvent varier en fonction des circonstances spécifiques de l’opération.
Le rôle de ce spécialiste en démembrement est d’agir de manière concertée avec le client accompagné si besoin du Notaire ou de l’agent immobilier afin de vous apporter un maximum de sécurité.
La chronologie de l’opération est la suivante :
- Après un premier rendez-vous pour valider des attentes du client, la valeur vénale du bien en pleine propriété est déterminée comme si le bien était vendu libre.
- Après agrément du vendeur sur l’évaluation proposée, Un nouveau rendez-vous est organisé pour bien examiner le dossier et pour vérifier que l’opération réponde bien au désir du vendeur et, après accord de celui-ci, le spécialiste en démembrement cherche des investisseurs susceptibles de faire une proposition.
Qui est compétent pour procéder à l’évaluation du bien à vendre ?
Il est procédé à une évaluation du bien par l’agent immobilier ou le notaire, en tenant compte de différents critères tels que l’emplacement, la taille, l’état général, etc…
Comment établir une approche de la valeur d’un usufruit ? Lorsqu’il est élaboré une approche de la valeur de l’usufruit, Il ne s’agit pas de l’usufruit fiscal mais de l’ usufruit économique.
Qui est compétent pour procéder à l’évaluation du bien à vendre ?
Il est procédé à une évaluation du bien par l’agent immobilier ou le notaire, en tenant compte de différents critères tels que l’emplacement, la taille, l’état général, etc…
Comment établir une approche de la valeur d’un usufruit ?
Lorsqu’il est élaboré une approche de la valeur de l’usufruit. Il ne s’agit pas de l’usufruit fiscal, mais de l’usufruit économique.
Que signifie « usufruit fiscal » ?
Il s’agit du pourcentage de la valeur de l’usufruit du bien par périodes de 10 ans tel que déterminé par l’article 669 du Code Civil ; la valeur de l’usufruit et celle de la Nue-Propriété s’établit par tranches de vie de 10 ans.
- Moins de 21 ans : US 90 % et NP 10%
- Moins de 31 ans : US 80 % et NP 20%
- Moins de 41 ans : US 70 % et NP 30%
- Moins de 51 ans : US 60 % et NP 40%
- Moins de 61 ans : US 50 % et NP 50%
- Moins de 71 ans : US 40 % et NP 60%
- Moins de 81 ans : US 30 % et NP 70%
- Moins de 91 ans : US 20 % et NP 80%
- Plus de 91 ans : US 10 % et NP 90%
Que signifie « usufruit économique » ?
On prend en compte d’abord la valeur vénale du bien en pleine propriété, puis l’âge, le sexe et l’espérance de vie du ou des vendeurs et enfin la valeur locative du bien sachant que le rendement peut osciller entre 1 et 5 % de la valeur vénale. Il est ici fait observer qu’il n’existe aucun barème sérieux et que le seul utilisé par nombre de praticiens retient une rentabilité uniforme de 3 % quel que soit le bien.
- Le spécialiste en démembrement, négocie alors directement ou en accord avec le notaire et/ou l’agent immobilier, conformément au mandat avec des acquéreurs offrant les meilleures garanties pour conclure la transaction, le but étant d’obtenir le capital le plus important après avoir vérifié la solvabilité et la viabilité du projet d’investissement de l’acquéreur pressenti.
- Une fois un accord trouvé, un avant-contrat est signé, et les parties fixent une date pour la signature de l’acte définitif.
Comment matérialiser un accord entre vendeur et acquéreur ?
S’il s’agit d’un acquéreur traditionnel, à l’issue de la négociation, il est établi un avant-contrat : les notaires en charge de cet avant-contrat proposent souvent aux clients une promesse de vente unilatérale, d’autres professionnels préfèrent un compromis de vente. Dans tous les cas, il s’agit d’un document qui va lier les parties et sceller leurs accords sur le prix et les modalités de la transaction et d’une manière générale prévoir les conditions de la future vente définitive.
Si l’acquéreur est un institutionnel, la procédure est-elle différente ?
OUI, si l’investisseur est parfois un institutionnel, c’est-à-dire un fonds de gestion, dont les actionnaires sont des filiales de banques et/ou compagnies d’assurance ;
en cas de proposition d’achat par ledit institutionnel, celui-ci sollicite l’avis d’un expert agréé par l’AMF pour bien vérifier la valeur vénale à retenir, ledit institutionnel ayant pour obligation légale d’acquérir au juste prix ; l’acquéreur institutionnel préfère formuler une offre d’achat qui sera acceptée ou non par l’acquéreur, sans qu’il soit établi un autre avant-contrat.
Oui, pour les particuliers non professionnels de l’immobilier. L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation prévu par la loi, ce qui lui permet d’exercer, selon son bon-vouloir, le droit d’annuler son engagement pendant 10 jours à compter du lendemain de la notification de l’engagement.
- Dans tous les cas, la vente définitive est régularisée chez le Notaire dans un cadre rigoureux et efficace avec l’assistance de votre conseil avec paiement immédiat du prix de vente en totalité.
Quel est le rôle du Notaire dans la conclusion de la vente ?
Le recours à un Notaire est-il obligatoire ? Assurément oui, le Notaire est un acteur essentiel dans la vente. Il est chargé de rédiger l’acte de vente, de vérifier la légalité de l’opération et de conseiller les parties.
Quels sont les frais pour une vente ?
Le prix de vente sur lequel se calculent les frais de notaire est sur le prix exprimé dans l’acte et non sur la valeur vénale du bien. Lesdits frais de notaire comprennent les honoraires (peu élevés), les débours, et surtout les taxes de publicité foncière et d’enregistrement.
Le vendeur doit-il payer un impôt de plus-value lors d’une vente ?
Lors de la vente, la plus-value réalisée risque d’être imposable. Vous êtes prié de demander à votre notaire de faire une simulation, mais s’il s’agit de votre résidence principale, vous êtes exonéré.
Quels sont les documents à fournir pour une vente en nue-propriété ?
Nous vous indiquons les documents nécessaires, sachant que votre notaire ou votre agent immobilier vous aidera dans cette tâche.
- copie d’une pièce d’identité
- justificatif du régime matrimonial (contrat de mariage)
- copie du titre de propriété
- copie de la dernière imposition de taxe foncière
- les divers diagnostics techniques utiles
et pour les biens immobiliers en copropriété, les documents relatifs à cette copropriété pour connaître le montant des charges et les travaux en cours d’exécution ou même simplement votés :
- les trois derniers PV d’AG
- le règlement de copropriété.
- le carnet d’information du logement
Quels sont les diagnostics obligatoires ?
Il est nécessaire de s’adresser à un diagnostiqueur professionnel qui établira un dossier comprenant les documents utiles parmi ceux-ci :
- Relevé de la surface Loi Carrez
- Diagnostic de performance énergétique (le DPE)
- Constat de risque d’exposition au plomb
- État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
- État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans
- État de l’installation intérieure de gaz si l’installation a plus de 15 ans État de l’installation d’assainissement non collectif
- État relatif à la présence de termites
- État des risques (naturels, miniers, technologiques, sysmiques, radon…)
- Diagnostic bruit
- Audit énergétique si le logement est classé F ou G sur le DPE
- Le vendeur doit également vous indiquer s’il y a un risque de mérule pour certaines zones géographiques.
Il s’agit du diagnostic qui renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’économie de gaz à effet de serres en donnant un classement de A à G. ; il sert également à identifier les passoires thermiques (classement F et G). Ce diagnostic a enfin pour objectif de renseigner l’acquéreur ou le locataire en indiquant les travaux à réaliser pour améliorer les charges énergétiques.
Que veut dire surface Loi Carrez ?
Le calcul de la surface loi Carrez se base sur la surface plancher d’un bien après déduction des murs porteurs, des cloisons, gaines, marches, cages d’escalier et embrasures. Cette surface ne prend en compte que de celle dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 M. Cette surface privative est obligatoire en cas de vente immobilière dans un immeuble en copropriété, si la surface à prendre en compte est supérieure à 8 M2.
Cette surface habitable loi Carrez est donc souvent un peu différente et inférieure à la surface réelle habitable d’autant que les balcons et terrasses ne sont pas pris en compte pour le calcul même avec une pondération.
Comment évaluer la VALEUR D’OCCUPATION
Que vous achetiez un bien en viager, avec réserve de DUH ou en nue-propriété, il s’agit dans tous les cas d’un investissement sur du long terme et, dans la mesure où vous ne pouvez pas jouir du bien dans l’immédiat, votre prix d’achat sera évidemment inférieur à la valeur vénale en raison de cette occupation
Préalablement à toute projection pour déterminer le prix de vente, il est nécessaire de faire évaluer votre bien en pleine propriété. Cette estimation de la valeur vénale va servir de base au calcul du prix de vente de la nue- propriété.
Que signifie valeur vénale d’un bien ?
La valeur vénale d’un bien en pleine propriété est la valeur qu’il est possible d’obtenir au regard des conditions actuelles sur le marché . Elle se détermine en fonction de la valeur des biens similaires mis en vente.
Qui est compétent pour procéder à l’évaluation du bien à vendre ?
Il est procédé à une évaluation du bien par l’agent immobilier ou le notaire, en tenant compte de différents critères tels que l’emplacement, la taille, l’état général, etc…
Le spécialiste de la vente en démembrement calculera la privation de jouissance selon certains critères dont les deux plus essentiels sont les suivants :
- l’âge et le sexe du ou des vendeurs pour déterminer l’espérance de vie, sachant qu’il existe plusieurs barèmes de table à mortalité, à utiliser avec précaution et que le calcul est plus complexe lorsque la vente se fait par un couple (car deux espérances de vie jumelées).
Comment se définit l’espérance de vie ?
L’espérance de vie est un indicateur statistique donnant l’espérance mathématique de la durée de vie d’une personne homme ou femme née durant une année précise.
A titre d’infirmation, l’espérance de vie à la naissance en 2023 est pour un homme de 79,3 ans et pour une femme de 85,2 ans.
Quelles sont les tables de mortalité ?
Il existe plusieurs tables de mortalité : celle établie par l’INSEE à partir de l’historique de la population, celle dite TGF O5 utilisée par les assureurs pour le paiement de rentes et pour les contrats d’assurance-vie, et surtout le Barème DAUBRY définie par la majorité de professionnels comme un gage de qualité, étant certifié par des actuaires agréés.
- Et également la rentabilité du bien qui est le rapport entre un revenu prévu et les ressources employées pour l’obtenir. Ainsi on tient compte de la valeur locative du bien.
Comment se calcule la rentabilité du bien ? « valeur locative » ?
Pour calculer la rentabilité, c’est-à-dire le rendement pour un investissement locatif , on divise la somme des revenus générés rapportée au prix d’évaluation (loyer mensuel X 12 /prix d’estimation) = taux de rendement. Si on veut affiner le calcul pour obtenir une rentabilité nette, on tiendra compte des frais, charges et taxes diminuant le loyer brut.
Comment déterminer le prix de vente ?
On détermine le prix souhaité en soustrayant de la valeur vénale la privation de jouissance ; on obtient ainsi une valeur décotée pour le prix de vente du bien.